이 계산기는 이렇게 계산합니다
전세는 월세보다 무조건 싸다는 말이 오래 통용됐습니다. 매달 나가는 돈만 보면 맞는 말입니다. 하지만 전세보증금으로 묶인 목돈이 아무 일도 하지 않고 있다는 점은 잘 계산되지 않습니다.
이 계산기는 두 방식을 월 단위 주거비로 환산해 나란히 놓습니다.
전세 쪽은 두 가지를 더합니다. 전세대출을 받았다면 그 이자, 그리고 자기 돈으로 넣은 보증금의 기회비용입니다. 기회비용은 그 돈을 예금이나 다른 곳에 뒀을 때 얻었을 수익을 말합니다.
월세 쪽도 두 가지를 더한 뒤 하나를 뺍니다. 월세액과 보증금 기회비용을 더하고, 연말정산에서 돌려받는 월세 세액공제를 12로 나눠 뺍니다. 총급여 5,500만 원 이하는 17%, 8,000만 원 이하는 15%가 적용되며 연 1,000만 원까지가 공제 대상입니다.
결과를 읽는 법
전세 3억 원과 보증금 5,000만 원에 월세 90만 원인 집을 비교해 보겠습니다. 전세대출 2억 원을 연 4%로 받고, 기회비용 기준 수익률은 연 3%로 잡았습니다.
전세는 대출이자가 월 666,667원, 자기 자금 1억 원의 기회비용이 월 250,000원입니다. 합치면 916,667원입니다. 월세는 90만 원에 보증금 5,000만 원의 기회비용 125,000원을 더해 1,025,000원인데, 총급여 5,000만 원이라면 세액공제로 월 127,500원을 돌려받아 실질 897,500원이 됩니다.
전세가 더 쌀 것 같았는데 계산해 보면 월세가 2만 원가량 저렴합니다. 세액공제가 결과를 뒤집은 셈입니다.
다만 이 결론은 기회비용 수익률에 크게 좌우됩니다. 3%가 아니라 1%를 넣으면 전세 쪽 부담이 월 25만 원 줄어 전세가 확실히 유리해집니다. 이 숫자 하나로 결론이 바뀌므로, 하나의 답을 얻는 도구가 아니라 어떤 조건에서 무엇이 유리한지를 보는 도구로 쓰는 편이 낫습니다.
계산에 들어가지 않는 요소도 있습니다. 전세는 보증금 미반환 위험이 있고, 월세는 매년 인상 협상을 해야 합니다. 숫자로 환산되지 않는 부분입니다.
이럴 때 쓰면 좋습니다
계약 만기를 앞두고 재계약과 이사를 저울질할 때 씁니다. 집주인이 반전세를 제안했을 때 조건이 합리적인지 판단하는 데도 쓸 수 있습니다.
목돈이 있는데 전세로 묶을지 투자에 쓸지 고민될 때도 유용합니다. 기회비용 수익률을 실제 기대수익으로 넣어 보면 그 돈을 묶는 대가가 얼마인지 드러납니다.